NILAI JUAL OBJEK PAJAK SEBAGAI DASAR PERHITUNGAN PBB-P2

Oleh: M Cendekiawan AH, SH.

Membayar Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaaan dan Perkotaan (PBB P2) sudah merupakan hal yang lumrah dilakukan para wajib pajak, begitu juga dengan salah satu istilah yang tidak asing di dalam PBB P2 yakni Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dalam proses transaksi jual beli properti/rumah, pemahaman terkait NJOP merupakan hal yang penting. Karena dengan memahami NJOP, baik penjual maupun pembeli bisa mengetahui besarnya dana serta pajak yang akan ditanggung dari transasksi jual beli properti/rumah.

Pengertian NJOP

Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 40 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD) disebutkan bahwa NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan terbaru, atau NJOP pengganti. Secara sederhana NJOP merupakan taksiran harga rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah serta bangunannya.

Perhitungan NJOP

NJOP merupakan dasar pengenaan pajak bagi PBB P2 yang ditetapkan oleh Kepala Daerah setiap 3 (tiga) tahun sekali, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sekali sesuai dengan perkembangan wilayah. Besarnya NJOP sendiri ditetapkan berbeda-beda pada setiap daerah di Indonesia. Sebagaimana dimaksud dalam Pasal 79 ayat (1) dan penjelasan UU PDRD, penetapan NJOP dapat dilakukan melalui 3 (tiga) pendekatan penilain:

1. Pendekatan Data Pasar atau Perbandingan Harga (Market Data/Sales Comparison Approach) yakni pendekatan dengan cara membandingkan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP tanah, dan untuk objek tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach) yakni pendekatan dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru objek yang dinilai dan dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material, dan fasilitas lainnya.
3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yakni pendekatan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi, dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, bandar udara, pelabuhan, tempat rekreasi, dan lain sebagainya.

Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan lainnya. NJOP hasil penilaian dengan berbagai pendekatan di atas, dalam ketentuan Pasal 3 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dibedakan menjadi 3 (tiga) yaitu NJOP Bumi, NJOP Bangunan Objek Pajak Umum, dan/atau NJOP Bangunan Objek Pajak Khusus. Selain adanya NJOP sebagaimana demikian, terdapat juga NJOP Tidak Kena Pajak sebagaimana diatur dalam Pasal 77 ayat (4) dan ayat (5) UU PDRD yang besarnya paling rendah sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) untuk setiap wajib pajak yang ditetapkan dengan peraturan daerah.

Perhitungan PBB P2

PBB P2 merupakan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Berkaitan dengan perhitungan PBB P2, tarif PBB P2 ditetapkan dengan peraturan daerah pada masing-masing daerah di Indonesia paling tinggi sebesar 0,3% (nol koma tiga persen). Besaran pokok PBB P2 yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif PBB P2 dengan NJOP setelah dikurangi dengan nilai NJOP Tidak Kena Pajak sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah).

Contoh perhitungan PBB P2:

Wajib pajak A mempunyai objek pajak berupa:

• Tanah seluas 800 m² dengan harga jual Rp. 300.000,00/ m²;
• Bangunan seluas 400 m² dengan nilai jual Rp. 350.000,00/ m²;
• Taman seluas 200 m² dengan nilai jual Rp. 50.000,00/ m²;
• Pagar sepanjang 120 m dan tinggi rata-rata pagar 1,5 m dengan nilai jual Rp. 175.000,00/m².

Besarnya pokok pajak yang terutang adalah sebagai berikut: